Das kleine Appartement am Arbeitsort, die angemietete Studentenbude für das erwachsene Kind oder das Ferienhäuschen im Grünen – es gibt viele Gründe dafür, dass man eine zweite Immobilie anmietet oder erwirbt und damit neben seinem Hauptwohnsitz auch noch einen Nebenwohnsitz begründet. An die Zweitwohnungsteuer denkt dabei kaum jemand. Diese wird – wie der Name schon sagt – nur für einen zweiten Wohnsitz fällig. Oftmals knüpfen die Satzungen der Gemeinden an die melderechtliche Nebenwohnung an. Steuerlich gilt als Hauptwohnsitz der Ort, der den Mittelpunkt der Lebensinteressen darstellt. Im Umkehrschluss gilt als Zweitwohnsitz der Ort, an dem sich eine Person aufhält, dort aber nicht ihren Lebensmittelpunkt hat.

Warum wurde die Zweitwohnungsteuer eingeführt?

Wie so oft, geht es ums Geld. Kommunen erhalten nur für die tatsächlichen Einwohner finanzielle Zuweisungen vom Land, wie beispielsweise Einkommensteueranteile, nicht aber für Zweitwohnungsinhaber. Dennoch nutzen letztere natürlich auch die gesamte Infrastruktur vor Ort, für deren Ausbau und Erhalt die Kommunen finanziell aufkommen müssen.

Vor diesem Hintergrund wird klar, warum vor mehr als 50 Jahren erstmals in Deutschland die Zweitwohnungsteuer eingeführt wurde. Seither gilt in vielen deutschen Städten und Gemeinden: Wer neben seinem Hauptwohnsitz noch in einer zweiten Wohnung gemeldet ist, muss grundsätzlich für diese Nebenwohnung eine kommunale Steuer zahlen. 

Was zählt als Zweitwohnung?

Was als Wohnung im Sinne der Zweitwohnungsteuer anzusehen ist, kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein. Manche Gemeinden verstehen unter einer Wohnung eine abgeschlossene Wohneinheit mit Zimmer, Küche/Kochnische und Bad/WC. Anderen reicht jede für Wohnzwecke geeignete Räumlichkeit. Damit sind auch die vielen Gartenbesitzer, die an den Wochenenden ins Umland strömen, grundsätzlich von der Zweitwohnungsteuer betroffen. Sollen jedoch auch Mobilheime wie Zweitwohnungen besteuert werden, muss dies in der Satzung der Gemeinde, wie beispielsweise in München, eindeutig geregelt sein (Schleswig-Holsteinisches OVG, Urteil vom 8. März 2018, 2 LB 97/17).

Nur bei Immobilien, die durchgängig ganzjährig und ohne die Möglichkeit der Eigennutzung vermietet werden, bleibt der Eigentümer von der Zweitwohnungsteuer verschont. Bei den typischen Ferienhäusern, die größtenteils fremdvermietet werden, aber beispielsweise in unbelegten Zeiten durch den Eigentümer oder dessen Familie und Freunde selbst genutzt werden, sieht es schon anders aus. Hier liegt es im Ermessen der Gemeinde, ob Zweitwohnungsteuer in voller Höhe oder nur anteilig zu zahlen ist.

Ausnahmen von der Zweitwohnungsteuer

Es gibt jedoch einige Befreiungsmöglichkeiten und Ausnahmen von der Zweitwohnungsteuer. Für Ehepaare gilt nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Oktober 2005 (1 BvR 1232/00) unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der Zweitwohnungsteuerpflicht. Ehepartner, die aus beruflichen Gründen eine Wohnung in einer anderen Stadt haben, müssen für ihre zweite Wohnung keine Zweitwohnungsteuer zahlen. Auf den zeitlichen Umfang der Nutzung der Zweitwohnung kommt es in diesen Fällen nicht an (BFH, Urteil vom 30. September 2015, II R 13/14).

Aber nicht nur Ehepaare werden befreit. Auch Bewohner von Alten- und Pflegeheimen und therapeutischen Einrichtungen sowie Justizvollzugsanstalten sind begünstigt. Ebenso zahlen Soldaten und Polizeibeamte in Gemeinschaftsunterkünften oder Azubis und Minderjährige mit Zweitwohnsitz bei den Eltern, soweit sie von ihnen finanziell abhängig sind, keine Zweitwohnungsteuer. In Bayern können sich Geringverdiener von der Zweitwohnungsteuer befreien lassen.

Tipp: Es lohnt sich immer, die Satzung der betreffenden Gemeinde genau zu studieren, um von möglichen Befreiungsmöglichkeiten von der Zweitwohnungsteuer profitieren zu können.

Höhe der Zweitwohnungsteuer

Auch die Höhe der Zweitwohnungsteuer legt jede Gemeinde aufgrund der jeweiligen Satzung selbst fest. Dementsprechend unterschiedlich fallen sowohl die Bemessungsgrundlagen als auch die Steuersätze aus. In der Regel ist die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer die Jahreskaltmiete. In Hamburg liegt die Steuer aktuell beispielsweise bei 8 Prozent der Jahreskaltmiete, während der Steuersatz in Berlin bei üppigen 20 Prozent liegt. Spitzenreiter ist Konstanz mit einem Steuersatz von 35 Prozentz.

Doch es gibt auch Gemeinden ganz ohne Zweitwohnungsteuer. So dürfen Wohnungsinhaber und -mieter zum Beispiel in Passau, Bayreuth und Greifswald noch steuerfrei einen zweiten Wohnsitz begründen.

Tipp: Informieren Sie sich rechtzeitig bei der jeweiligen Gemeinde, ob und in welcher Höhe Zweitwohnungsteuer erhoben wird. Wichtig auch: Verpassen Sie nicht die Meldepflicht! Eine Zweitwohnung muss – unabhängig ob gemietet oder gekauft – innerhalb von 2 Wochen bei der jeweiligen Gemeinde gemeldet werden, ansonsten drohen Bußgelder von bis zu 1.000 Euro.

Werbungskostenabzug bei beruflicher Veranlassung

Sofern der Grund für die Zweitwohnung nicht der Erholungsfaktor sondern beispielsweise der neue Job war, lässt sich die Zweitwohnungsteuer unter Umständen von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt eine doppelte Haushaltsführung anerkennt. Dies hängt von verschiedenen Punkten ab. Beispielsweise muss die Arbeitsstätte von der Nebenwohnung weitaus besser zu erreichen sein als von der Hauptwohnung. Auch der Lebensmittelpunkt am Hauptwohnsitz muss eindeutig bestehen bleiben. Ob eine Wohnung als Mittelpunkt der Lebensinteressen anzusehen ist, ist anhand einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen (BFH, Urteil vom 8. Oktober 2014, VI R 16/14). Dabei spielen persönliche Verhältnisse, Ausstattung und Größe der Wohnungen, Art und Intensität der sozialen Kontakte, Vereinszugehörigkeiten und andere private Aktivitäten und Unternehmungen eine Rolle.

Liegt eine doppelte Haushaltsführung vor, können die Kosten für die Zweitwohnung als Werbungskosten im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.  Allerdings sind die Unterkunftskosten für die doppelte Haushaltsführung auf höchstens 1.000 Euro im Monat begrenzt. Dass die Zweitwohnungsteuer zu den Mehraufwendungen für die Nutzung der Unterkunft gehört, wurde unlängst vom Bundesfinanzhof (Urteil vom 13. Dezember 2023, VI R 30/21) entschieden. Laut seiner Entscheidung umfasst der monatliche Höchstbetrag von 1.000 Euro sämtliche entstandene Aufwendungen, wie Miete, Betriebskosten, Stromkosten und eben auch die Zweitwohnungsteuer.