Die Bundesregierung will private Investoren durch steuerliche Vergünstigungen motivieren, bezahlbaren vermieteten Wohnraum zu schaffen. Gelingen soll dies durch zeitlich befristete Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Nachdem die erste Antragsphase (für nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellte Bauanträge bzw. Bauanzeigen) zu Ende gegangen ist, werden Wohnungsneubauten erneut gefördert, wenn ein Bauantrag bzw. eine Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt wird.

Sonderabschreibung neben planmäßiger Abschreibung möglich
Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in Deutschland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union gelegen sind und fremdvermietet werden, können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % zusätzlich zur linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) in Anspruch genommen werden. Vermieter profitieren dabei zusätzlich von der auf 3 % erhöhten linearen AfA, die für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke anzuwenden ist, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. In nur vier Jahren kann die neugebaute Mietwohnung damit bereits bis zu 32 % abgeschrieben werden. Sofern die geplante degressive Abschreibung für Wohnungsneubauten in Höhe von 6 % eingeführt wird, kann möglicherweise auch diese statt der linearen AfA neben der Sonderabschreibung geltend gemacht werden.

Die Förderung ist an einige Voraussetzungen geknüpft:

• Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre entgeltlich für Wohnzwecke vermietet werden. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt, da diese der kurzfristigen Vermietung dienen.
• Es müssen bestimmte Effizienzvorgaben erfüllt werden („Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40, nachgewiesen mit „Quali-tätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ – QNG).
• Die Baukosten dürfen maximal 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Neubauten mit hohem Standard und die Modernisierung von Woh-nungen werden nicht begünstigt. Gefördert werden maximal 2.500 Euro je Quadratmeter.
• Eine Doppelförderung durch Sonderabschreibung und Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln ist nicht zulässig.
• Bei Anschaffungen gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Beihilferegelungen sind zu beachten
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist eine staatliche Beihilfe, für die europarechtliche Beihilferegelungen (De-minimis-Verordnung) zu beachten sind. Aktuell darf der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. De-minimis-Beihilfen sind beispielsweise verschiedene KfW-Kredite und die Coronahilfen. Damit die Finanzverwaltung die Einhaltung der Beihilferegelungen prüfen kann, hat der Steuerpflichtige für jedes Jahr des steuerlichen Begünstigungszeitraums Angaben zu den im jeweiligen Jahr sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren erhaltenen Beihilfen zu machen. Unternehmer, die auch die Förderung des privaten Mietwohnungsneubaus in Anspruch nehmen wollen und Coronahilfen erhalten haben, sollten daher im Rahmen der Schlussrechnungen prüfen, aus welchen Fördertöpfen die Mittel beantragt wurden und diese gegebenenfalls wechseln. Für Privatvermieter ist in der Regel keine beihilferechtliche Überprüfung nötig.

Bei Verstößen entfällt Sonderabschreibung rückwirkend
Wird gegen die Fördervoraussetzungen verstoßen, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Solche Verstöße liegen beispielsweise vor, wenn die begünstigte Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Tipp: Vermieter sollten schon bei der Kalkulation der Baukosten einen Puffer für ungeplante Zusatzkosten einplanen und die Obergrenze von 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht voll ausschöpfen.