Die langfristige Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei. Dabei spielt es keine Rolle, ob eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird oder ob es sich um Gewerberäume handelt. Allerdings können Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter ausschließlich Umsätze erbringt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Oftmals werden aber nicht nur die Grundstücke, Wohnungen oder Gewerberäume vermietet, sondern auch Mobiliar, Inventar oder Betriebsvorrichtungen. Hier stellte sich immer wieder die Frage: Handelt es sich insgesamt um eine einheitliche Leistung oder werden zwei eigenständige Leistungen erbracht?

Einheitliche Leistung versus Aufteilung
Bei einer einheitlichen Leistung folgt die Hauptleistung umsatzsteuerlich der Nebenleistung, sodass die für eine Hauptleistung geltende Steuerbefreiung oder Besteuerung mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz auch für die Nebenleistung gilt. Allerdings ist in vielen Fällen immer wieder strittig, ob es sich um eine Nebenleistung handelt. Für die Vermietung eines Stallgebäudes mit Fütterungsvorrichtungen in der Putenhaltung musste sogar der Europäische Gerichtshof (EuGH) entscheiden – mit weitreichenden Folgen für das deutsche Umsatzsteuerrecht. Der EuGH entschied, dass die Vermietung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen umsatzsteuerfrei bleibt, wenn dies zur Hauptleistung, der Verpachtung des Gebäudes, zählt. Voraussetzung ist: Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen muss im Rahmen eines zwischen denselben Parteien geschlossenen und steuerbefreiten Pachtvertrags erbracht werden. Zudem muss es sich um eine wirtschaftlich einheitliche Leistung handeln. Der Bundesfinanzhof (BFH) folgt dieser Auffassung.

Hinweis: Ob die Entscheidung auch gilt, wenn einzelne Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzug, Produktions-/Verpackungsmaschinen etc.) mitverpachtet werden, bleibt abzuwarten. Hier wird es vor allem auf die Einordnung und Verwaltungsanweisung der Finanzverwaltung ankommen.

Steuerfreiheit schließt Vorsteuerabzug aus
Die umsatzsteuerfreie Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen hat Folgen für den Vorsteuerabzug. Der Vermieter kann keine Vorsteuer aus der Anschaffung und den laufenden Kosten einer Betriebsvorrichtung geltend machen, wenn deren Überlassung als Nebenleistung zur steuerfreien Hauptleistung (Grundstücksvermietung) zu beurteilen ist. Dasselbe trifft den Mieter. Ihm bleibt der Vorsteuerabzug aus den vereinbarten Mietzahlungen verwehrt. Selbst dann, wenn der Vermieter im Vertrag Umsatzsteuer ausweist. Denn ein Vorsteuerabzug aus einem unrichtigen Steuerausweis ist nicht möglich. 

Übergangsregelung der Finanzverwaltung wird erwartet
Da beide, Vermieter und Mieter, nach der neuen Rechtsprechung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, müssten sie die bisher geltend gemachten Vorsteuerbeträge zurückzahlen. Aufgrund der derzeitigen Verwaltungsanweisungen des Umsatzsteueranwendungserlasses (UStAE) besteht allerdings noch Vertrauensschutz. Es ist zu erwarten, dass die Finanzverwaltung den UStAE zeitnah anpassen und eine Übergangsregelung gewähren wird.

Tipp: Prüfen Sie bestehende Mietverträge, in denen die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen vereinbart ist. Sofern es sich nach der neuen Recht-sprechung des BFH um eine einheitliche Leistung handelt, besteht möglicherweise Anpassungsbedarf. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern und vermitteln Ihnen auch den Kontakt zu einem Miet-rechtsspezialisten der ETL Rechtsanwälte!